{ "projeAdi": "Antigravity Uluslararası İnşaat & Gayrimenkul Fezibilite Motoru", "versiyon": "4.2.0", "tarih": "2026-10-19T21:28:20.729Z", "liveUrl": "https://luineagent.com", "locationTree": { "tr": { "name": "Türkiye", "cities": { "istanbul": { "name": "İstanbul", "districts": { "istanbul_kadikoy": { "name": "Kadıköy (A+ Sahil & Dönüşüm)", "key": "istanbul_kadikoy" }, "istanbul_besiktas": { "name": "Beşiktaş (Boğaz Hattı & Prestij)", "key": "istanbul_besiktas" }, "istanbul_sariyer": { "name": "Sarıyer (Lüks Rezidans & Villa)", "key": "istanbul_sariyer" }, "istanbul_basaksehir": { "name": "Başakşehir (Yeni Şehir Aksı)", "key": "istanbul_basaksehir" }, "istanbul_esenler": { "name": "Esenler (Kentsel Dönüşüm / Rezerv)", "key": "istanbul_esenler" } } }, "ankara": { "name": "Ankara", "districts": { "ankara_cankaya": { "name": "Çankaya (Diplomatik & Lüks Rezidans)", "key": "ankara_cankaya" }, "ankara_incek": { "name": "İncek (Müstakil Lüks Villa)", "key": "ankara_incek" } } }, "izmir": { "name": "İzmir", "districts": { "izmir_bornova": { "name": "Bornova (Merkezi Karma Proje)", "key": "izmir_bornova" }, "izmir_bayrakli": { "name": "Bayraklı (Yüksek Kat & Zemin Kritik)", "key": "izmir_bayrakli" } } }, "antalya": { "name": "Antalya", "districts": { "antalya_konyaalti": { "name": "Konyaaltı (Turizm & Sahil)", "key": "antalya_konyaalti" } } }, "bursa": { "name": "Bursa", "districts": { "bursa_nilufer": { "name": "Nilüfer (Batı Büyüme Aksı)", "key": "bursa_nilufer" } } } } }, "kktc": { "name": "Kuzey Kıbrıs (KKTC)", "cities": { "iskele": { "name": "İskele", "districts": { "kktc_iskele_longbeach": { "name": "Long Beach (Döviz Sahil Rezidansı)", "key": "kktc_iskele_longbeach" } } }, "girne": { "name": "Girne", "districts": { "kktc_girne_merkez": { "name": "Merkez & Alsancak (Elit Marina & Villa)", "key": "kktc_girne_merkez" } } } } }, "uae": { "name": "Birleşik Arap Emirlikleri (BAE)", "cities": { "dubai": { "name": "Dubai", "districts": { "dubai_marina": { "name": "Dubai Marina & JBR (Lüks Yatırım)", "key": "dubai_marina" }, "dubai_downtown": { "name": "Downtown & Business Bay (Ultra Lüks)", "key": "dubai_downtown" } } } } }, "uk": { "name": "Birleşik Krallık (İngiltere)", "cities": { "london": { "name": "Londra", "districts": { "london_kensington": { "name": "Kensington & Chelsea (Tier-1 Prime)", "key": "london_kensington" } } } } }, "de": { "name": "Almanya (Federal Almanya)", "cities": { "berlin": { "name": "Berlin", "districts": { "de_berlin_mitte": { "name": "Mitte & Charlottenburg (A+ Başkent)", "key": "de_berlin_mitte" } } }, "frankfurt": { "name": "Frankfurt", "districts": { "de_frankfurt_westend": { "name": "Westend & Europaviertel (Finans)", "key": "de_frankfurt_westend" } } } } }, "us": { "name": "Amerika Birleşik Devletleri (ABD)", "cities": { "miami": { "name": "Miami (Florida)", "districts": { "us_miami_brickell": { "name": "Brickell & Financial (Florida)", "key": "us_miami_brickell" } } }, "newyork": { "name": "New York", "districts": { "us_ny_manhattan": { "name": "Manhattan & Midtown (Küresel Prime)", "key": "us_ny_manhattan" } } } } } }, "regionData": { "istanbul_kadikoy": { "name": "İstanbul - Kadıköy", "unitSalePrice": 82000, "baseBuildCost": 26000, "faultDistanceKm": 14.2, "groundClass": "ZC (Orta Sıkı Zemin)", "liquefaction": "Düşük", "foundationType": "Radye Temel + Temel Yalıtımı", "legalNote": "Sit şerhi yok, 6306 sayılı kanun kapsamında KDV avantajı mevcut.", "liquidity": "ÇOK YÜKSEK", "marketComment": "Kadıköy bölgesinde özellikle 2+1 ve 3+1 nitelikli dairelerde ciddi arz kısıtı var. Fiyat direnci en yüksek ilçe." }, "istanbul_besiktas": { "name": "İstanbul - Beşiktaş", "unitSalePrice": 110000, "baseBuildCost": 29000, "faultDistanceKm": 16, "groundClass": "ZB - ZC (Kayaç Zemin)", "liquefaction": "Yok", "foundationType": "Radye Temel + Mini Kazık", "legalNote": "Boğaziçi İmar Kanunu hükümleri geçerlidir, imar çapı teyit edilmelidir.", "liquidity": "ÇOK YÜKSEK", "marketComment": "Boğaz aksında yeni daire arzı sıfıra yakın olup lansman satışları 60 gün içinde tükenir." }, "istanbul_sariyer": { "name": "İstanbul - Sarıyer", "unitSalePrice": 125000, "baseBuildCost": 31000, "faultDistanceKm": 22, "groundClass": "ZA - ZB (Sert Granit Bedrock)", "liquefaction": "Yok", "foundationType": "Konvansiyonel Radye Temel", "legalNote": "Orman ve Boğaziçi koruma bandı sınırlamaları denetlenmelidir.", "liquidity": "ÇOK YÜKSEK", "marketComment": "Müstakil bahçeli villa ve rezidans talebi tepe noktadadır." }, "istanbul_basaksehir": { "name": "İstanbul - Başakşehir", "unitSalePrice": 54000, "baseBuildCost": 22000, "faultDistanceKm": 28.5, "groundClass": "ZB - ZC (Kayaç ve Sıkı Kil)", "liquefaction": "Yok / Önemsiz", "foundationType": "Konvansiyonel Radye Temel", "legalNote": "Toplu konut master plan sınırları içinde, altyapı sorunu bulunmamaktadır.", "liquidity": "YÜKSEK", "marketComment": "Geniş aile konutları ve sağlık/ulaşım akslarına yakın projeler hızlı nakde döner." }, "istanbul_esenler": { "name": "İstanbul - Esenler", "unitSalePrice": 41000, "baseBuildCost": 20000, "faultDistanceKm": 18, "groundClass": "ZD (Yumuşak Zemin)", "liquefaction": "Orta", "foundationType": "Derin Radye + Zemin İyileştirme", "legalNote": "Rezerv yapı alanı ve kentsel dönüşüm plan notları geçerli.", "liquidity": "ORTA", "marketComment": "Orta gelir grubuna hitap eden kompakt daireler üretilmeli. Lüks segment alıcı bulmakta zorlanabilir." }, "ankara_cankaya": { "name": "Ankara - Çankaya", "unitSalePrice": 68000, "baseBuildCost": 24000, "faultDistanceKm": 65, "groundClass": "ZA - ZB (Sağlam Kaya / Andezit)", "liquefaction": "Yok", "foundationType": "Standart Radye Temel", "legalNote": "Elçilik ve kamu koruma hatları yakınında gabari tahdidi olabilir, imar çapı teyit edilmeli.", "liquidity": "YÜKSEK", "marketComment": "Prestijli konut ve ofis talebi güçlü. Diplomat ve üst düzey bürokrasiye yönelik nitelikli işler prim yapar." }, "ankara_incek": { "name": "Ankara - İncek", "unitSalePrice": 64000, "baseBuildCost": 26000, "faultDistanceKm": 58, "groundClass": "ZB (Kayaç Zemin)", "liquefaction": "Yok", "foundationType": "Müstakil Radye Temel", "legalNote": "Düşük yoğunluklu villa alanı, TAKS/KAKS aşımı olmamalıdır.", "liquidity": "YÜKSEK", "marketComment": "Müstakil bahçeli villa ve lüks yatay yaşam konseptine talep çok yüksek. Daire tipi yerine villa önerilir." }, "izmir_bornova": { "name": "İzmir - Bornova", "unitSalePrice": 58000, "baseBuildCost": 23500, "faultDistanceKm": 6.8, "groundClass": "ZD (Alüvyon Tabaka)", "liquefaction": "YÜKSEK", "foundationType": "Fore Kazık + Jet Grouting Zorunlu", "legalNote": "Üniversite ve metro koruma bandı mesafelerine dikkat edilmeli.", "liquidity": "YÜKSEK", "marketComment": "Öğrenci ve akademisyen nüfusu 1+1 ve 2+1 rezidans satışlarını çok hızlı tüketir." }, "izmir_bayrakli": { "name": "İzmir - Bayraklı", "unitSalePrice": 61000, "baseBuildCost": 29000, "faultDistanceKm": 3.2, "groundClass": "ZE (Yüksek Sıvılaşma / Alüvyon)", "liquefaction": "ÇOK YÜKSEK", "foundationType": "30m Derin Fore Kazık Grubu + Sismik İzolasyon Tavsiyesi", "legalNote": "Yeni Deprem Yönetmeliği gereği zemin etüt raporu bakanlık onaylı olmalıdır.", "liquidity": "ORTA-RİSKLİ", "marketComment": "Zemin riski nedeniyle tüketicilerde çekince var. Ruhsat ve satış için yüksek mühendislik garantisi şart." }, "antalya_konyaalti": { "name": "Antalya - Konyaaltı", "unitSalePrice": 79000, "baseBuildCost": 25000, "faultDistanceKm": 45, "groundClass": "ZB - ZC (Traverten / Kaya)", "liquefaction": "Düşük", "foundationType": "Radye Temel", "legalNote": "Kıyı kenar çizgisi kanununa ve yabancıya satış ikamet kısıtlamalarına dikkat edilmeli.", "liquidity": "YÜKSEK", "marketComment": "İkametgah kısıtlamaları nedeniyle yabancı satışında sakinlik var, yerli sermayeye hitap edilmeli." }, "bursa_nilufer": { "name": "Bursa - Nilüfer", "unitSalePrice": 47000, "baseBuildCost": 22000, "faultDistanceKm": 11.5, "groundClass": "ZC - ZD (Karma Alüvyon)", "liquefaction": "Orta", "foundationType": "Radye Temel + Bodrum Perde İksası", "legalNote": "Bursa Ovası tarım koruma sınırına yakın parsellerde ilave izinler gerekebilir.", "liquidity": "YÜKSEK", "marketComment": "Bursa'nın en çok prim yapan ve modern konut açlığı çeken bölgesi. Hızlı satış garantili." }, "kktc_iskele_longbeach": { "name": "KKTC - İskele (Long Beach)", "unitSalePrice": 112000, "baseBuildCost": 35000, "faultDistanceKm": 42, "groundClass": "ZC (Kireçtaşı & Sahil Bandı)", "liquefaction": "Yok", "foundationType": "Radye Temel + Bodrum İzolasyonu", "legalNote": "Eşdeğer ve Türk koçanlı parseller önceliklidir. Yabancıya satış Bakanlar Kurulu iznine tabidir.", "liquidity": "ÇOK YÜKSEK", "marketComment": "İngiliz Sterlini (£) bazlı %10-12 kira amortismanıyla (8-10 yıl) dünyanın en hızlı eriyen döviz sahil stoğudur." }, "kktc_girne_merkez": { "name": "KKTC - Girne (Merkez & Alsancak)", "unitSalePrice": 138000, "baseBuildCost": 38000, "faultDistanceKm": 35, "groundClass": "ZB - ZC (Dağ Eteği Sert Zemin)", "liquefaction": "Yok", "foundationType": "Konvansiyonel Radye Temel", "legalNote": "Kat gabarisi ve koruma plan notlarına dikkat edilmelidir.", "liquidity": "ÇOK YÜKSEK", "marketComment": "Marina, üniversite ve elit turizm aksında lüks villa ve rezidanslar yüksek döviz primi sağlar." }, "dubai_marina": { "name": "Dubai - Dubai Marina", "unitSalePrice": 195000, "baseBuildCost": 45000, "faultDistanceKm": 120, "groundClass": "ZD (Deniz Kumu & Islah Dolgu)", "liquefaction": "Orta", "foundationType": "Derin Sürtünme Kazığı Zorunlu", "legalNote": "DLD (Dubai Land Department) Escrow hesap kanunu ve RERA ruhsat yönetmeliği geçerlidir.", "liquidity": "ÇOK YÜKSEK", "marketComment": "Döviz bazlı kira getirisi %7.5 civarındadır. Vergi muafiyeti küresel yatırımcı akışını diri tutmaktadır." }, "dubai_downtown": { "name": "Dubai - Downtown", "unitSalePrice": 240000, "baseBuildCost": 52000, "faultDistanceKm": 125, "groundClass": "ZC (Sertleşmiş Kireçtaşı)", "liquefaction": "Düşük", "foundationType": "Gökdelen standardı derin kazık", "legalNote": "Emaar masterplan kuralları ve RERA denetimi geçerlidir.", "liquidity": "ÇOK YÜKSEK", "marketComment": "Dünyanın en prestijli metrekare değerine sahip bölgelerinden biridir." }, "london_kensington": { "name": "Londra - Kensington & Chelsea", "unitSalePrice": 580000, "baseBuildCost": 95000, "faultDistanceKm": 350, "groundClass": "ZC (London Clay - Sert Kil)", "liquefaction": "Yok", "foundationType": "Tüp geçit/metro yakınlığına göre fore kazık", "legalNote": "Listed Building (Tarihi Eser) koruma kanunları ve Leasehold/Freehold mülkiyet ayrımı çok kritiktir.", "liquidity": "YÜKSEK", "marketComment": "Sterlin bazında küresel servetin sığınağıdır. Değer kaybı riski çok düşüktür." }, "de_berlin_mitte": { "name": "Almanya - Berlin (Mitte & Charlottenburg)", "unitSalePrice": 340000, "baseBuildCost": 98000, "faultDistanceKm": 280, "groundClass": "ZA - ZB (Sıkı Buzul Kili)", "liquefaction": "Yok", "foundationType": "Konvansiyonel Temel", "legalNote": "Baugesetzbuch (BauGB), B-Plan ve Notaranderkonto hakediş yönetmeliğine uyulmalıdır.", "liquidity": "YÜKSEK", "marketComment": "Sıfıra yakın boşluk oranı (%0.8) ile Avrupa'nın en yüksek kiralama garantisine sahip başkentidir." }, "de_frankfurt_westend": { "name": "Almanya - Frankfurt (Westend & Europaviertel)", "unitSalePrice": 390000, "baseBuildCost": 105000, "faultDistanceKm": 220, "groundClass": "ZB (Sıkı Formasyon)", "liquefaction": "Yok", "foundationType": "Gökdelen standardı derin kazık", "legalNote": "Hessen Eyalet İmar Kanunu (HBO) ve enerji verimlilik sertifikası (GEG) zorunludur.", "liquidity": "ÇOK YÜKSEK", "marketComment": "Avrupa Merkez Bankası (ECB) ve uluslararası finans şirketlerinin getirdiği yüksek alım gücü pazarı canlı tutar." }, "us_miami_brickell": { "name": "ABD - Miami (Brickell & Downtown)", "unitSalePrice": 385000, "baseBuildCost": 105000, "faultDistanceKm": 450, "groundClass": "ZC (Miami Kireçtaşı)", "liquefaction": "Düşük", "foundationType": "Kasırga dayanımlı derin kazık & darbe camı (FBC)", "legalNote": "Florida Condominium Act, Title Insurance ve Escrow kuralları geçerlidir.", "liquidity": "ÇOK YÜKSEK", "marketComment": "Florida eyalet gelir vergisi %0 avantajı ile Türk holdinglerinin (Okan Tower 70 kat vb.) gökdelen diktiği ana aks." }, "us_ny_manhattan": { "name": "ABD - New York (Manhattan & Hudson Yards)", "unitSalePrice": 720000, "baseBuildCost": 165000, "faultDistanceKm": 320, "groundClass": "ZA (Manhattan Schist Kayaç)", "liquefaction": "Yok", "foundationType": "Süper kule kaya ankrajı", "legalNote": "NYC Department of Buildings (DOB) imar yönetmeliği ve Transfer Taxes geçerlidir.", "liquidity": "ÇOK YÜKSEK", "marketComment": "Dünyanın en likit ve en prestijli dolar gayrimenkul servet saklama merkezidir." } }, "regionIntel": { "istanbul_kadikoy": { "country": "tr", "countryName": "Türkiye", "name": "İstanbul - Kadıköy", "il": "İstanbul", "ilce": "Kadıköy", "searchQuery": "Kadıköy, İstanbul, Türkiye", "wikiQuery": "Kadıköy", "coords": { "lat": 40.9913, "lon": 29.0246 }, "unitSalePrice": 82000, "baseBuildCost": 26000, "m2Range": { "min": 68000, "avg": 82000, "max": 125000 }, "kiraM2": 380, "amortismanYil": 18, "stokErimeAy": 3.8, "yillikDegisimPct": 62.4, "arzTalepIndex": "Talep Fazlası (Arz Kıtlığı %34)", "krizDurumu": "Kriz Yok - Güçlü Nakit Akışı. Konut kredisi kısıtlamalarına rağmen bölge nakit ve yabancı alımla destekleniyor.", "riskSeviyesi": "DÜŞÜK", "krizAnalizi": "TCMB faiz baskısı alt segmenti vururken Kadıköy'de 6306 sayılı Dönüşüm Kanunu kapsamında arsa payı takasları prim yapıyor.", "zeminVeFay": { "fayMesafesiKm": 14.2, "zeminGrubu": "ZC - ZD (Moda/Fenerbahçe sert zemin; Kuşdili dolgu/alüvyon)", "sivilasma": "Lokal / Düşük (Kıyı bandı hariç)", "foreKazikGereksinimi": "2 kat bodrum üzeri mini kazık iksa zorunlu" }, "legalNote": "Sit şerhi yok, 6306 sayılı kanun kapsamında KDV avantajı mevcut.", "liquidity": "ÇOK YÜKSEK", "marketComment": "Kadıköy bölgesinde özellikle 2+1 ve 3+1 nitelikli dairelerde ciddi arz kısıtı var. Fiyat direnci en yüksek ilçe.", "kaynaklar": [ { "ad": "Endeksa Kadıköy Konut Endeksi", "url": "https://www.endeksa.com/tr/analiz/istanbul/kadikoy/konut", "veri": "Ortalama m² 82.000 TL, Yıllık +%62" }, { "ad": "TCMB Konut Fiyat Endeksi (KFE)", "url": "https://www.tcmb.gov.tr", "veri": "İstanbul Reel Değişim: Sıkı Para Politikasına Rağmen Pozitif" }, { "ad": "AFAD Deprem Tehlike Haritası", "url": "https://tdth.afad.gov.tr", "veri": "KAF Fay Zonu 14.2 km mesafe, PGA: 0.35g" }, { "ad": "Sahibinden Emlak Endeksi", "url": "https://www.sahibinden.com/emlak-endeksi", "veri": "İlan Stok Süresi: 38 gün" } ] }, "istanbul_besiktas": { "country": "tr", "countryName": "Türkiye", "name": "İstanbul - Beşiktaş", "il": "İstanbul", "ilce": "Beşiktaş", "searchQuery": "Beşiktaş, İstanbul, Türkiye", "wikiQuery": "Beşiktaş", "coords": { "lat": 41.0422, "lon": 29.0083 }, "unitSalePrice": 110000, "baseBuildCost": 29000, "m2Range": { "min": 85000, "avg": 110000, "max": 190000 }, "kiraM2": 480, "amortismanYil": 19.1, "stokErimeAy": 3.5, "yillikDegisimPct": 68, "arzTalepIndex": "Aşırı Talep (Sıfır Arsa Stoku)", "krizDurumu": "Kriz Yok - Boğaz Hattı A+ Sermaye Koruması.", "riskSeviyesi": "ÇOK DÜŞÜK", "krizAnalizi": "Konut arzı tamamen tıkanmış durumda. Yeni üretilen butik lüks projeler metrekaresi 4.000 USD bandında alıcı buluyor.", "zeminVeFay": { "fayMesafesiKm": 16, "zeminGrubu": "ZB - ZC (Kayaç ve Sağlam Yamaç Zemin)", "sivilasma": "Yok", "foreKazikGereksinimi": "Yamaç şev stabilitesi için mini kazık" }, "legalNote": "Boğaziçi Öngörünüm ve Etkilenme Bölgesi imar çapı titizlikle teyit edilmelidir.", "liquidity": "ÇOK YÜKSEK", "marketComment": "Bölgede yeni daire stoğu neredeyse sıfır. Lansmana çıkılan her bağımsız bölüm 60 gün içinde tüketilir.", "kaynaklar": [ { "ad": "Endeksa Beşiktaş Raporu", "url": "https://www.endeksa.com", "veri": "Ortalama m² 110.000 TL" }, { "ad": "İBB Boğaziçi İmar Müdürlüğü", "url": "https://ibb.istanbul", "veri": "Boğaziçi Koruma Kanunu Hükümleri Geçerli" } ] }, "istanbul_basaksehir": { "country": "tr", "countryName": "Türkiye", "name": "İstanbul - Başakşehir", "il": "İstanbul", "ilce": "Başakşehir", "searchQuery": "Başakşehir, İstanbul, Türkiye", "wikiQuery": "Başakşehir", "coords": { "lat": 41.0931, "lon": 28.802 }, "unitSalePrice": 54000, "baseBuildCost": 22000, "m2Range": { "min": 42000, "avg": 54000, "max": 78000 }, "kiraM2": 240, "amortismanYil": 18.8, "stokErimeAy": 5.2, "yillikDegisimPct": 54, "arzTalepIndex": "Dengeli Pazar", "krizDurumu": "Orta Düzey Kredi Sıkışıklığı. Orta gelir grubu ipotekli konut satışında durgunluk var.", "riskSeviyesi": "ORTA", "krizAnalizi": "TOKİ ve Emlak Konut projelerinin yoğunluğu nedeniyle ikinci el piyasasında fiyat baskısı mevcut.", "zeminVeFay": { "fayMesafesiKm": 28.5, "zeminGrubu": "ZB - ZC (Kayaç ve Sıkı Kil)", "sivilasma": "Yok / Çok Düşük", "foreKazikGereksinimi": "Gereksiz (Konvansiyonel Radye Temel)" }, "legalNote": "Toplu konut master plan sınırları içinde, altyapı sorunu bulunmamaktadır.", "liquidity": "YÜKSEK", "marketComment": "Geniş aile konutları ve sağlık/ulaşım akslarına yakın projeler hızlı nakde döner.", "kaynaklar": [ { "ad": "Endeksa Başakşehir Verisi", "url": "https://www.endeksa.com", "veri": "Birim m² 54.000 TL, Stok 5.2 ay" }, { "ad": "AFAD Zemin Raporu", "url": "https://tdth.afad.gov.tr", "veri": "Sağlam Zemin Kategorisi ZB" } ] }, "istanbul_sariyer": { "country": "tr", "countryName": "Türkiye", "name": "İstanbul - Sarıyer", "il": "İstanbul", "ilce": "Sarıyer", "searchQuery": "Sarıyer, İstanbul, Türkiye", "wikiQuery": "Sarıyer", "coords": { "lat": 41.1669, "lon": 29.0572 }, "unitSalePrice": 125000, "baseBuildCost": 31000, "m2Range": { "min": 90000, "avg": 125000, "max": 240000 }, "kiraM2": 520, "amortismanYil": 20, "stokErimeAy": 4, "yillikDegisimPct": 70, "arzTalepIndex": "Lüks Rezidans & Villa Talebi Zirvede", "krizDurumu": "Kriz Yok - Yüksek Net Değerli Alıcı (HNW) Piyasası.", "riskSeviyesi": "ÇOK DÜŞÜK", "krizAnalizi": "Deprem korkusu sonrası Maslak, Tarabya ve Zekeriyaköy hattına kaçış süratle devam ediyor.", "zeminVeFay": { "fayMesafesiKm": 22, "zeminGrubu": "ZA - ZB (Sert Granit ve Kayaç)", "sivilasma": "Yok", "foreKazikGereksinimi": "Gereksiz" }, "legalNote": "Orman ve Boğaziçi Kanunu koruma sınırlarına dikkat edilmelidir.", "liquidity": "ÇOK YÜKSEK", "marketComment": "Müstakil lüks villa ve yatay mimari projeleri için Türkiye'nin en yüksek getiri sağlayan bölgesidir.", "kaynaklar": [ { "ad": "Endeksa Sarıyer Analizi", "url": "https://www.endeksa.com", "veri": "Ortalama m² 125.000 TL" } ] }, "istanbul_esenler": { "country": "tr", "countryName": "Türkiye", "name": "İstanbul - Esenler", "il": "İstanbul", "ilce": "Esenler", "searchQuery": "Esenler, İstanbul, Türkiye", "wikiQuery": "Esenler", "coords": { "lat": 41.0436, "lon": 28.8761 }, "unitSalePrice": 41000, "baseBuildCost": 20000, "m2Range": { "min": 32000, "avg": 41000, "max": 58000 }, "kiraM2": 210, "amortismanYil": 16.2, "stokErimeAy": 6, "yillikDegisimPct": 48, "arzTalepIndex": "Fiyat Odaklı Talep", "krizDurumu": "Konut Kredisi Sıkışıklığı Yüksek. Alt-orta gelir grubunda nakit yetersizliği.", "riskSeviyesi": "YÜKSEK", "krizAnalizi": "Kentsel dönüşüm rezerv alanı dışındaki projelerde ruhsat ve hak sahibi uzlaşma krizleri yaşanabilir.", "zeminVeFay": { "fayMesafesiKm": 18, "zeminGrubu": "ZD (Yumuşak Kil ve Dolgu)", "sivilasma": "Orta", "foreKazikGereksinimi": "Derin kazı durumunda kuyu perde ve iksa zorunlu" }, "legalNote": "6306 sayılı Kanun rezerv yapı alanı plan notları incelenmeli.", "liquidity": "ORTA", "marketComment": "Kentsel dönüşüm teşviklerinden faydalanılarak kompakt 2+1 daire üretilmelidir.", "kaynaklar": [ { "ad": "Endeksa Esenler Verisi", "url": "https://www.endeksa.com", "veri": "Birim m² 41.000 TL" } ] }, "ankara_cankaya": { "country": "tr", "countryName": "Türkiye", "name": "Ankara - Çankaya", "il": "Ankara", "ilce": "Çankaya", "searchQuery": "Çankaya, Ankara, Türkiye", "wikiQuery": "Çankaya, Ankara", "coords": { "lat": 39.9033, "lon": 32.8597 }, "unitSalePrice": 68000, "baseBuildCost": 24000, "m2Range": { "min": 52000, "avg": 68000, "max": 110000 }, "kiraM2": 320, "amortismanYil": 17.7, "stokErimeAy": 4.1, "yillikDegisimPct": 60, "arzTalepIndex": "Elit & Diplomatik Talep İstikrarlı", "krizDurumu": "Kriz Yok - Kamu & Özel Sektör Üst Düzey Güvencesi.", "riskSeviyesi": "DÜŞÜK", "krizAnalizi": "Ekonomik dalgalanmalardan en az etkilenen Ankara ilçesi.", "zeminVeFay": { "fayMesafesiKm": 65, "zeminGrubu": "ZA - ZB (Sağlam Andezit Kayaç)", "sivilasma": "Yok", "foreKazikGereksinimi": "Gereksiz (Konvansiyonel Temel)" }, "legalNote": "Gabari tahdidi ve elçilik güvenlik koridorları teyit edilmelidir.", "liquidity": "YÜKSEK", "marketComment": "Büyükelçilik, bakanlık ve üst düzey bürokrasiye yönelik nitelikli projeler hızlı prim yapar.", "kaynaklar": [ { "ad": "Endeksa Çankaya Endeksi", "url": "https://www.endeksa.com", "veri": "Ortalama m² 68.000 TL" } ] }, "ankara_incek": { "country": "tr", "countryName": "Türkiye", "name": "Ankara - İncek", "il": "Ankara", "ilce": "Gölbaşı (İncek)", "searchQuery": "İncek, Gölbaşı, Ankara, Türkiye", "wikiQuery": "İncek, Gölbaşı", "coords": { "lat": 39.8119, "lon": 32.7239 }, "unitSalePrice": 64000, "baseBuildCost": 26000, "m2Range": { "min": 48000, "avg": 64000, "max": 95000 }, "kiraM2": 290, "amortismanYil": 18.4, "stokErimeAy": 4.5, "yillikDegisimPct": 58, "arzTalepIndex": "Lüks Villa & Müstakil Yaşam Talebi", "krizDurumu": "Kriz Yok - Üst Gelir Grubu Yatırımı.", "riskSeviyesi": "DÜŞÜK", "krizAnalizi": "Yatay mimari projeleri için Ankara'nın gözde bölgesi.", "zeminVeFay": { "fayMesafesiKm": 58, "zeminGrubu": "ZB (Kayaç ve Sıkı Formasyon)", "sivilasma": "Yok", "foreKazikGereksinimi": "Gereksiz" }, "legalNote": "Düşük yoğunluklu villa imarı geçerlidir. Emsal aşımı olmamalıdır.", "liquidity": "YÜKSEK", "marketComment": "Geniş bahçeli villa konseptleri hızla alıcı bulur.", "kaynaklar": [ { "ad": "Endeksa İncek Raporu", "url": "https://www.endeksa.com", "veri": "Ortalama m² 64.000 TL" } ] }, "izmir_bornova": { "country": "tr", "countryName": "Türkiye", "name": "İzmir - Bornova", "il": "İzmir", "ilce": "Bornova", "searchQuery": "Bornova, İzmir, Türkiye", "wikiQuery": "Bornova", "coords": { "lat": 38.4622, "lon": 27.2164 }, "unitSalePrice": 58000, "baseBuildCost": 23500, "m2Range": { "min": 45000, "avg": 58000, "max": 85000 }, "kiraM2": 270, "amortismanYil": 17.9, "stokErimeAy": 4.3, "yillikDegisimPct": 56, "arzTalepIndex": "Üniversite ve Ulaşım Aksı Güçlü", "krizDurumu": "Hafif Kredi Durgunluğu. Ancak kiralık talebi zirvede.", "riskSeviyesi": "DÜŞÜK-ORTA", "krizAnalizi": "Küçük metrekareli 1+1 ve 2+1 konseptler nakit akışını garanti altına alır.", "zeminVeFay": { "fayMesafesiKm": 6.8, "zeminGrubu": "ZD (Alüvyon Tabaka)", "sivilasma": "YÜKSEK", "foreKazikGereksinimi": "Fore Kazık + Jet Grouting Şart" }, "legalNote": "İzmir Deprem Yönetmeliği gereği zemin etüt onayları sıkılaştırılmıştır.", "liquidity": "YÜKSEK", "marketComment": "Kira çarpanı yüksek, amortisman süresi kısadır.", "kaynaklar": [ { "ad": "Endeksa Bornova Verisi", "url": "https://www.endeksa.com", "veri": "Ortalama m² 58.000 TL" } ] }, "izmir_bayrakli": { "country": "tr", "countryName": "Türkiye", "name": "İzmir - Bayraklı", "il": "İzmir", "ilce": "Bayraklı", "searchQuery": "Bayraklı, İzmir, Türkiye", "wikiQuery": "Bayraklı", "coords": { "lat": 38.4633, "lon": 27.165 }, "unitSalePrice": 61000, "baseBuildCost": 29000, "m2Range": { "min": 46000, "avg": 61000, "max": 92000 }, "kiraM2": 280, "amortismanYil": 18.1, "stokErimeAy": 5.5, "yillikDegisimPct": 52, "arzTalepIndex": "Zemin Algısı Sebebiyle Seçici Talep", "krizDurumu": "Deprem Algısı Baskısı. Tüketiciler zemin güvencesi arıyor.", "riskSeviyesi": "YÜKSEK TEKNİK RİSK", "krizAnalizi": "Satış başarısı statik projenin ve sismik izolatörün pazarlanmasına bağlıdır.", "zeminVeFay": { "fayMesafesiKm": 3.2, "zeminGrubu": "ZE (Yüksek Sıvılaşma / Alüvyon)", "sivilasma": "ÇOK YÜKSEK", "foreKazikGereksinimi": "30m Derin Kazık + Sismik İzolasyon Zorunlu" }, "legalNote": "Bakanlık onaylı geoteknik zemin etüdü olmadan ruhsat alınamaz.", "liquidity": "ORTA-RİSKLİ", "marketComment": "Güven veren yüksek mühendislik projeleri değerini korur.", "kaynaklar": [ { "ad": "AFAD İzmir Fay Raporu", "url": "https://tdth.afad.gov.tr", "veri": "Faya 3.2 km mesafe, ZE Zemin" } ] }, "antalya_konyaalti": { "country": "tr", "countryName": "Türkiye", "name": "Antalya - Konyaaltı", "il": "Antalya", "ilce": "Konyaaltı", "searchQuery": "Konyaaltı, Antalya, Türkiye", "wikiQuery": "Konyaaltı", "coords": { "lat": 36.8686, "lon": 30.6376 }, "unitSalePrice": 79000, "baseBuildCost": 25000, "m2Range": { "min": 60000, "avg": 79000, "max": 130000 }, "kiraM2": 360, "amortismanYil": 18.2, "stokErimeAy": 5, "yillikDegisimPct": 55, "arzTalepIndex": "Yabancı Satışı Yavaşladı, Yerli Alıcı Aktif", "krizDurumu": "İkametgah Kısıtı Baskısı. Yabancı talebinde %45 gerileme var.", "riskSeviyesi": "ORTA", "krizAnalizi": "Lüks segmentte yerli sermaye ve yazlık turizm odaklı model öne çıkmalıdır.", "zeminVeFay": { "fayMesafesiKm": 45, "zeminGrubu": "ZB - ZC (Traverten Kaya)", "sivilasma": "Düşük", "foreKazikGereksinimi": "Gereksiz (Radye Temel)" }, "legalNote": "Kıyı kenar çizgisi kanununa riayet edilmelidir.", "liquidity": "YÜKSEK", "marketComment": "Sahil bandına yakın konutlar döviz bazlı kira getirisi sağlar.", "kaynaklar": [ { "ad": "Endeksa Antalya Konyaaltı", "url": "https://www.endeksa.com", "veri": "Ortalama m² 79.000 TL" } ] }, "bursa_nilufer": { "country": "tr", "countryName": "Türkiye", "name": "Bursa - Nilüfer", "il": "Bursa", "ilce": "Nilüfer", "searchQuery": "Nilüfer, Bursa, Türkiye", "wikiQuery": "Nilüfer, Bursa", "coords": { "lat": 40.2139, "lon": 28.9839 }, "unitSalePrice": 47000, "baseBuildCost": 22000, "m2Range": { "min": 38000, "avg": 47000, "max": 68000 }, "kiraM2": 230, "amortismanYil": 17, "stokErimeAy": 3.9, "yillikDegisimPct": 58, "arzTalepIndex": "Bursa'nın En Çok Talep Gören Bölgesi", "krizDurumu": "Kriz Yok - Güçlü Sanayi & Beyaz Yaka Talebi.", "riskSeviyesi": "DÜŞÜK", "krizAnalizi": "Batı büyüme aksında yeni nesil siteler hızla satılmaktadır.", "zeminVeFay": { "fayMesafesiKm": 11.5, "zeminGrubu": "ZC - ZD (Karma Alüvyon)", "sivilasma": "Orta", "foreKazikGereksinimi": "Bodrum perde iksası yapılmalıdır" }, "legalNote": "Tarım koruma sınırlarına dikkat edilmelidir.", "liquidity": "YÜKSEK", "marketComment": "Bursa'nın en likit ve modern konut pazarıdır.", "kaynaklar": [ { "ad": "Endeksa Nilüfer Endeksi", "url": "https://www.endeksa.com", "veri": "Ortalama m² 47.000 TL" } ] }, "dubai_marina": { "country": "uae", "countryName": "Birleşik Arap Emirlikleri (BAE)", "name": "Dubai - Dubai Marina", "il": "Dubai", "ilce": "Dubai Marina & JBR", "searchQuery": "Dubai Marina, Dubai, UAE", "wikiQuery": "Dubai Marina", "coords": { "lat": 25.0805, "lon": 55.1403 }, "unitSalePrice": 195000, "baseBuildCost": 45000, "m2Range": { "min": 160000, "avg": 195000, "max": 320000 }, "kiraM2": 950, "amortismanYil": 17.1, "stokErimeAy": 2.8, "yillikDegisimPct": 22, "arzTalepIndex": "Küresel Sermaye Akını Sürüyor", "krizDurumu": "Kriz Yok - Vergi Avantajı ve Güçlü Dolar Geliri.", "riskSeviyesi": "ÇOK DÜŞÜK", "krizAnalizi": "Döviz bazlı kira getirisi %7-8 bandında stabil.", "zeminVeFay": { "fayMesafesiKm": 120, "zeminGrubu": "ZD (Deniz Kumu ve Dolgu)", "sivilasma": "Orta", "foreKazikGereksinimi": "Derin Sürtünme Kazığı Zorunlu" }, "legalNote": "DLD ve RERA ruhsat yönetmeliği geçerlidir.", "liquidity": "ÇOK YÜKSEK", "marketComment": "Uluslararası yatırımcıların en çok tercih ettiği sahil rezidans bölgesidir.", "kaynaklar": [ { "ad": "Dubai Land Department (DLD)", "url": "https://dubailand.gov.ae", "veri": "Marina İşlem Hacmi Zirvede" } ] }, "dubai_downtown": { "country": "uae", "countryName": "Birleşik Arap Emirlikleri (BAE)", "name": "Dubai - Downtown", "il": "Dubai", "ilce": "Downtown & Business Bay", "searchQuery": "Downtown Dubai, UAE", "wikiQuery": "Downtown Dubai", "coords": { "lat": 25.1972, "lon": 55.2744 }, "unitSalePrice": 240000, "baseBuildCost": 52000, "m2Range": { "min": 190000, "avg": 240000, "max": 450000 }, "kiraM2": 1200, "amortismanYil": 16.6, "stokErimeAy": 2.5, "yillikDegisimPct": 25, "arzTalepIndex": "Ultra Lüks Segmentte Sıfır Arz", "krizDurumu": "Kriz Yok - Prestij ve Servet Koruma Merkezi.", "riskSeviyesi": "ÇOK DÜŞÜK", "krizAnalizi": "Dünya elitlerinin gayrimenkul güvenli limanı.", "zeminVeFay": { "fayMesafesiKm": 125, "zeminGrubu": "ZC (Kireçtaşı Katman)", "sivilasma": "Düşük", "foreKazikGereksinimi": "Gökdelen standardı derin kazık" }, "legalNote": "Emaar masterplan standartları uygulanır.", "liquidity": "ÇOK YÜKSEK", "marketComment": "Dünyanın en prestijli metrekare değerine sahip lokasyonlarındandır.", "kaynaklar": [ { "ad": "DLD Official Index", "url": "https://dubailand.gov.ae", "veri": "Downtown Ortalama m² 240.000 TL" } ] }, "london_kensington": { "country": "uk", "countryName": "Birleşik Krallık (İngiltere)", "name": "Londra - Kensington & Chelsea", "il": "Londra", "ilce": "Kensington & Chelsea", "searchQuery": "Kensington and Chelsea, London, UK", "wikiQuery": "Kensington", "coords": { "lat": 51.502, "lon": -0.1947 }, "unitSalePrice": 580000, "baseBuildCost": 95000, "m2Range": { "min": 450000, "avg": 580000, "max": 1100000 }, "kiraM2": 2400, "amortismanYil": 20.1, "stokErimeAy": 3.2, "yillikDegisimPct": 8.5, "arzTalepIndex": "Tier-1 Global Prime Pazar", "krizDurumu": "Kriz Yok - Sterlin Bazlı Güvenli Liman.", "riskSeviyesi": "ÇOK DÜŞÜK", "krizAnalizi": "Tarihi eser statüsü ve arsa darlığı fiyatları sürekli yukarı taşır.", "zeminVeFay": { "fayMesafesiKm": 350, "zeminGrubu": "ZC (London Clay - Sert Kil)", "sivilasma": "Yok", "foreKazikGereksinimi": "Metro ve tüp geçit koruma kazıkları" }, "legalNote": "Listed Building koruma kanunları ve Freehold/Leasehold ayrımı kritiktir.", "liquidity": "YÜKSEK", "marketComment": "Küresel servetin değişmez yatırım adresidir.", "kaynaklar": [ { "ad": "UK Land Registry", "url": "https://www.gov.uk/government/organisations/land-registry", "veri": "Kensington Prime Index" } ] }, "kktc_iskele_longbeach": { "country": "kktc", "countryName": "Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti (KKTC)", "name": "KKTC - İskele (Long Beach)", "il": "İskele", "ilce": "Long Beach & Boğaz", "searchQuery": "İskele, Long Beach, Kuzey Kıbrıs", "wikiQuery": "İskele, Kıbrıs", "coords": { "lat": 35.2891, "lon": 33.9189 }, "unitSalePrice": 112000, "baseBuildCost": 35000, "m2Range": { "min": 88000, "avg": 112000, "max": 165000 }, "kiraM2": 980, "amortismanYil": 9.5, "stokErimeAy": 2.8, "yillikDegisimPct": 38, "arzTalepIndex": "Döviz Bazlı Ultra Yüksek Talep (İngiltere & Avrupa Yatırımcı Akını)", "krizDurumu": "Kriz Yok - İngiliz Sterlini (£) Bazlı Güçlü Nakit Akışı. Forbes 'En İyi Sahil Yatırımı' Tescilli.", "riskSeviyesi": "DÜŞÜK", "krizAnalizi": "Türkiye'deki TL faiz baskısından kaçan yatırımcı sermayesi ve Avrupalı döviz alıcıları projeleri temelden tüketmektedir.", "zeminVeFay": { "fayMesafesiKm": 42, "zeminGrubu": "ZC (Kireçtaşı ve Sıkı Formasyon)", "sivilasma": "Yok", "foreKazikGereksinimi": "Bodrum su yalıtımı ve radye jeneral temel" }, "legalNote": "Eşdeğer ve Türk Koçanlı parseller önceliklidir. Yabancı alıcılar için Bakanlar Kurulu taşınmaz mal edinme izni gereklidir.", "liquidity": "ÇOK YÜKSEK", "marketComment": "Kıbrıs'ın Miami'si olarak anılan Long Beach sahilinde rezidanslar 9-10 yılda kendini dövizle amorti eder.", "kaynaklar": [ { "ad": "KKTC Tapu ve Kadastro Dairesi", "url": "https://tapu.gov.ct.tr", "veri": "Long Beach Değerleme Endeksi" }, { "ad": "Forbes Global Real Estate", "url": "https://www.forbes.com", "veri": "Kıbrıs Sahil Yatırım Sıralaması" } ] }, "kktc_girne_merkez": { "country": "kktc", "countryName": "Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti (KKTC)", "name": "KKTC - Girne (Merkez & Alsancak)", "il": "Girne", "ilce": "Merkez & Alsancak", "searchQuery": "Girne, Alsancak, Kuzey Kıbrıs", "wikiQuery": "Girne", "coords": { "lat": 35.3364, "lon": 33.3173 }, "unitSalePrice": 138000, "baseBuildCost": 38000, "m2Range": { "min": 105000, "avg": 138000, "max": 220000 }, "kiraM2": 1100, "amortismanYil": 10.4, "stokErimeAy": 3.1, "yillikDegisimPct": 35, "arzTalepIndex": "Prestij Turizm & Elit Rezidans Talebi", "krizDurumu": "Kriz Yok - Marina ve Üniversite Aksı Sermaye Koruması.", "riskSeviyesi": "DÜŞÜK", "krizAnalizi": "Kıbrıs'ın en köklü elit gayrimenkul pazarı. Arsa darlığı sebebiyle fiyatlar sürekli döviz bazında tırmanır.", "zeminVeFay": { "fayMesafesiKm": 35, "zeminGrubu": "ZB - ZC (Girne Dağ Eteği Sert Zemin)", "sivilasma": "Yok", "foreKazikGereksinimi": "Gereksiz (Konvansiyonel Radye Temel)" }, "legalNote": "Kat gabarisi tahdidi ve Alsancak koruma plan notları incelenmelidir.", "liquidity": "ÇOK YÜKSEK", "marketComment": "Tarihi liman, yat limanı ve üniversite aksında müstakil villa ve lüks butik siteler yüksek döviz primi sağlar.", "kaynaklar": [ { "ad": "KKTC İçişleri Bakanlığı Emlak Masası", "url": "https://icisleri.gov.ct.tr", "veri": "Girne Bölge Rayiçleri" } ] }, "de_berlin_mitte": { "country": "de", "countryName": "Almanya (Federal Almanya)", "name": "Almanya - Berlin (Mitte & Charlottenburg)", "il": "Berlin", "ilce": "Mitte & Charlottenburg", "searchQuery": "Berlin Mitte, Germany", "wikiQuery": "Berlin-Mitte", "coords": { "lat": 52.52, "lon": 13.405 }, "unitSalePrice": 340000, "baseBuildCost": 98000, "m2Range": { "min": 260000, "avg": 340000, "max": 520000 }, "kiraM2": 1350, "amortismanYil": 21, "stokErimeAy": 2.2, "yillikDegisimPct": 14.5, "arzTalepIndex": "Akut Konut Kıtlığı (Akuter Wohnungsmangel - %0.8 Boşluk)", "krizDurumu": "Kriz Yok - Sıfır Boşluk Oranı ve Euro Bazlı Güvenli Liman.", "riskSeviyesi": "ÇOK DÜŞÜK", "krizAnalizi": "Almanya'da yükselen inşaat faizlerine rağmen Berlin merkezde yeni üretilen enerji verimli (KfW 40/55) bina arzı neredeyse sıfırdır.", "zeminVeFay": { "fayMesafesiKm": 280, "zeminGrubu": "ZA - ZB (Buzul Kili & Sıkı Kum)", "sivilasma": "Yok", "foreKazikGereksinimi": "Gereksiz" }, "legalNote": "Baugesetzbuch (BauGB), B-Plan ve Notaranderkonto hakediş yönetmeliğine uyulmalıdır.", "liquidity": "YÜKSEK", "marketComment": "Berlin merkezinde üretilen her bağımsız bölüm kurumsal fonlar ve varlıklı yatırımcılar tarafından ilk lansmanda kapatılır.", "kaynaklar": [ { "ad": "Gutachterausschuss Berlin", "url": "https://www.berlin.de/gutachterausschuss/", "veri": "Bodenrichtwert Berlin Mitte" } ] }, "de_frankfurt_westend": { "country": "de", "countryName": "Almanya (Federal Almanya)", "name": "Almanya - Frankfurt (Westend & Europaviertel)", "il": "Frankfurt", "ilce": "Westend & Europaviertel", "searchQuery": "Frankfurt Westend, Germany", "wikiQuery": "Frankfurt-Westend", "coords": { "lat": 50.1109, "lon": 8.6821 }, "unitSalePrice": 390000, "baseBuildCost": 105000, "m2Range": { "min": 290000, "avg": 390000, "max": 600000 }, "kiraM2": 1550, "amortismanYil": 20.9, "stokErimeAy": 2.5, "yillikDegisimPct": 16, "arzTalepIndex": "Avrupa Merkez Bankası (ECB) & Finans Yakası Talebi", "krizDurumu": "Kriz Yok - Uluslararası Bankacılık & Beyaz Yaka Sermayesi.", "riskSeviyesi": "ÇOK DÜŞÜK", "krizAnalizi": "Frankfurt finans merkezinin getirdiği yüksek alım gücü ve expat talebi lüks kuleleri doldurmaktadır.", "zeminVeFay": { "fayMesafesiKm": 220, "zeminGrubu": "ZB (Main Havzası Sıkı Formasyon)", "sivilasma": "Yok", "foreKazikGereksinimi": "Gökdelen standardı derin kazık" }, "legalNote": "Hessen Eyalet İmar Kanunu (HBO) ve enerji verimlilik sertifikası (GEG) zorunludur.", "liquidity": "ÇOK YÜKSEK", "marketComment": "Avrupa'nın finans başkentinde elit kiralama garantisi sunar.", "kaynaklar": [ { "ad": "Gutachterausschuss Frankfurt", "url": "https://frankfurt.de", "veri": "Frankfurt Immobilienmarktbericht" } ] }, "us_miami_brickell": { "country": "us", "countryName": "Amerika Birleşik Devletleri (ABD)", "name": "ABD - Miami (Brickell & Downtown)", "il": "Miami (Florida)", "ilce": "Brickell & Financial District", "searchQuery": "Brickell, Miami, Florida, USA", "wikiQuery": "Brickell", "coords": { "lat": 25.7617, "lon": -80.1918 }, "unitSalePrice": 385000, "baseBuildCost": 105000, "m2Range": { "min": 280000, "avg": 385000, "max": 680000 }, "kiraM2": 2100, "amortismanYil": 15.2, "stokErimeAy": 2.4, "yillikDegisimPct": 24, "arzTalepIndex": "Küresel Sermaye & Silikon Vadisi Göçü Zirvede", "krizDurumu": "Kriz Yok - Eyalet Gelir Vergisi %0 (Florida State Tax-Free) Avantajı.", "riskSeviyesi": "ÇOK DÜŞÜK", "krizAnalizi": "Wall Street ve New York finans şirketlerinin Miami'ye taşınmasıyla lüks rezidans piyasası rekor kırmaktadır.", "zeminVeFay": { "fayMesafesiKm": 450, "zeminGrubu": "ZC (Miami Kireçtaşı / Oolite)", "sivilasma": "Düşük", "foreKazikGereksinimi": "Kasırga ve rüzgar yükü için derin kazık ve darbe camı (FBC)" }, "legalNote": "Florida Condominium Act hükümleri, Title Insurance ve Escrow kuralları geçerlidir.", "liquidity": "ÇOK YÜKSEK", "marketComment": "Türk holdinglerinin (Okan Tower Miami - 70 kat vb.) doğrudan gökdelen diktiği, dünyanın en likit dolar gayrimenkul pazarıdır.", "kaynaklar": [ { "ad": "Miami Association of Realtors (MIAMI)", "url": "https://www.miamirealtors.com", "veri": "Brickell Luxury Market Index" } ] }, "us_ny_manhattan": { "country": "us", "countryName": "Amerika Birleşik Devletleri (ABD)", "name": "ABD - New York (Manhattan & Hudson Yards)", "il": "New York", "ilce": "Manhattan & Midtown", "searchQuery": "Manhattan, New York, USA", "wikiQuery": "Manhattan", "coords": { "lat": 40.7831, "lon": -73.9712 }, "unitSalePrice": 720000, "baseBuildCost": 165000, "m2Range": { "min": 520000, "avg": 720000, "max": 1350000 }, "kiraM2": 3600, "amortismanYil": 16.6, "stokErimeAy": 2.9, "yillikDegisimPct": 18, "arzTalepIndex": "Küresel Rezerv Para & Servet Depolama Merkezi", "krizDurumu": "Kriz Yok - Dolar Bazlı Dünyanın 1 Numaralı Gayrimenkul Pazarı.", "riskSeviyesi": "ÇOK DÜŞÜK", "krizAnalizi": "Dünyanın en zengin bireylerinin servet koruma limanı. Manhattan arsa stoku fiziksel olarak sınırlıdır.", "zeminVeFay": { "fayMesafesiKm": 320, "zeminGrubu": "ZA (Manhattan Schist Sert Kayaç)", "sivilasma": "Yok", "foreKazikGereksinimi": "Süper yüksek kuleler için kaya ankrajı" }, "legalNote": "NYC Department of Buildings (DOB) imar yönetmeliği ve Transfer Taxes geçerlidir.", "liquidity": "ÇOK YÜKSEK", "marketComment": "Dünyanın en prestijli gökdelen aksında milyarderler caddesi (Billionaires' Row) standardı.", "kaynaklar": [ { "ad": "NYC Department of Finance (ACRIS)", "url": "https://www.nyc.gov/finance", "veri": "Manhattan Property Rolling Sales" } ] } }, "giantsDatabase": { "istanbul_kadikoy": { "activeDevelopers": [ "KİPTAŞ", "Mesa Mesken", "Tahincioğlu", "DAP Yapı", "Emlak Konut GYO" ], "notableProjects": [ { "developer": "Tahincioğlu", "project": "Nidapark Göztepe & Çiftehavuzlar", "m2Price": 140000, "model": "Özel Lüks Geliştirme" }, { "developer": "KİPTAŞ", "project": "Kadıköy Kentsel Dönüşüm Sahaları", "m2Price": 98000, "model": "Kat Karşılığı & Riskli Yapı Takası" }, { "developer": "Mesa Mesken", "project": "Mesa Koz & Kadıköy Butik", "m2Price": 125000, "model": "Özkaynak Rezidans" }, { "developer": "Emlak Konut GYO", "project": "Fikirtepe Master Planı (Etap 1-3)", "m2Price": 90000, "model": "Kamu Hasılat Paylaşımı" } ], "tenderShareAverage": "%44 - %50 Arsa Payı", "marketDominance": "Bölgede butik kentsel dönüşüm hakim; Fikirtepe hattında ise Emlak Konut ve TOKİ piyasa fiyat çıpasını belirlemektedir." }, "istanbul_besiktas": { "activeDevelopers": [ "KİPTAŞ", "Mesa Mesken", "Astaş Holding", "Torunlar GYO", "Aşçıoğlu" ], "notableProjects": [ { "developer": "Astaş / Mandarin", "project": "Mandarin Oriental Bosphorus", "m2Price": 320000, "model": "Ultra Lüks A+ Rezidans" }, { "developer": "Mesa Mesken", "project": "Mesa Çubuklu & Boğaz Hattı", "m2Price": 185000, "model": "Markalı Konut" }, { "developer": "KİPTAŞ", "project": "Beşiktaş Karanfilköy Dönüşümü", "m2Price": 130000, "model": "Kentsel Dönüşüm Uzlaşması" } ], "tenderShareAverage": "%50 - %58 Arsa Payı", "marketDominance": "Boğaz silüeti ve arsa kıtlığı nedeniyle projeler ağırlıklı olarak ultra lüks segmentte ve sıfır stok baskısıyla ilerlemektedir." }, "istanbul_basaksehir": { "activeDevelopers": [ "Emlak Konut GYO", "TOKİ", "Artaş (Avrupa Konutları)", "Makro İnşaat", "Fuzul Yapı" ], "notableProjects": [ { "developer": "Artaş İnşaat", "project": "Avrupa Konutları Başakşehir", "m2Price": 65000, "model": "Özel Hasılat Paylaşımı" }, { "developer": "Emlak Konut GYO", "project": "Kuzey Yakası & Vadi Evleri", "m2Price": 60000, "model": "Kamu-Özel İşbirliği" }, { "developer": "TOKİ", "project": "Kayaşehir Toplu Konut Etabı", "m2Price": 46000, "model": "Sosyal & İpotekli Konut" } ], "tenderShareAverage": "%35 - %42 Arsa Payı", "marketDominance": "Türkiye'nin en yoğun Emlak Konut ve TOKİ master plan bölgesidir; piyasa rayicini doğrudan kamu ihaleleri dikte eder." }, "istanbul_sariyer": { "activeDevelopers": [ "Mesa Mesken", "Nef", "Seba İnşaat", "Tahincioğlu", "Emlak Konut GYO" ], "notableProjects": [ { "developer": "Tahincioğlu", "project": "Nidapark İstinye", "m2Price": 175000, "model": "Lüks Rezidans" }, { "developer": "Mesa Mesken", "project": "Mesa Orman Çubuklu", "m2Price": 155000, "model": "Yatay Mimari & Lüks Konut" }, { "developer": "Nef", "project": "Nef Reserve Kandilli & Maslak", "m2Price": 145000, "model": "Patentli Foldhome Konsepti" } ], "tenderShareAverage": "%48 - %55 Arsa Payı", "marketDominance": "Plazalar (Maslak) ve Boğaz/Orman bandında yüksek alım güçlü yabancı ve kurumsal sermaye yoğunlaşması vardır." }, "istanbul_esenler": { "activeDevelopers": [ "TOKİ", "KİPTAŞ", "Emlak Konut GYO" ], "notableProjects": [ { "developer": "TOKİ / ÇŞİDB", "project": "Esenler 60.000 Konutluk Rezerv Dönüşüm Şehri", "m2Price": 46000, "model": "Türkiye'nin En Büyük Dönüşüm Alanı" }, { "developer": "KİPTAŞ", "project": "Esenler Güney Rezerv Alanı", "m2Price": 43000, "model": "Takaslı Konut Üretimi" } ], "tenderShareAverage": "%34 - %39 Arsa Payı", "marketDominance": "Kamu ve ÇŞİDB rezerv yapı ilanlarıyla organize edilen kentsel dönüşüm teşvikleri bölgeyi domine eder." }, "ankara_cankaya": { "activeDevelopers": [ "Sinpaş GYO", "Pasifik GYO", "YDA Group", "MNG Holding" ], "notableProjects": [ { "developer": "Sinpaş GYO", "project": "Sinpaş Altınoran & Marina Ankara", "m2Price": 78000, "model": "Temalı Karma Yaşam" }, { "developer": "Pasifik GYO", "project": "Merkez Ankara", "m2Price": 85000, "model": "Karma Yaşam & Ofis" } ], "tenderShareAverage": "%42 - %46 Arsa Payı", "marketDominance": "Üst düzey bürokrasi, büyükelçilikler ve bakanlıklar hattında prestijli karma projeler yüksek prim yapar." }, "ankara_incek": { "activeDevelopers": [ "Akfen GYO", "Fırat Life Style", "Timko", "TOKİ" ], "notableProjects": [ { "developer": "Akfen GYO", "project": "İncek Loft", "m2Price": 62000, "model": "Geniş Sosyal Donatılı Rezidans" }, { "developer": "Fırat Life", "project": "Natura İncek", "m2Price": 58000, "model": "Yatay Bloklu Aile Sitesi" } ], "tenderShareAverage": "%38 - %44 Arsa Payı", "marketDominance": "Geniş parseller ve villa/lüks site konseptiyle Başkent'in en hızlı gelişen modern banliyösüdür." }, "izmir_bornova": { "activeDevelopers": [ "Folkart Yapı", "Türkerler Holding", "İzka İnşaat", "Megapol Group" ], "notableProjects": [ { "developer": "Folkart Yapı", "project": "Folkart Life Bornova & Time", "m2Price": 72000, "model": "Karma Konut & Yaşam Kompleksi" }, { "developer": "Türkerler", "project": "Mahal Bomonti İzmir (Bornova Hattı)", "m2Price": 78000, "model": "Karma Ofis & Rezidans Kulesi" } ], "tenderShareAverage": "%40 - %45 Arsa Payı", "marketDominance": "Üniversite, sanayi ve çevre yolu aksında genç profesyonellere yönelik hızlı satış ve yüksek kira çarpanı bölgesidir." }, "izmir_bayrakli": { "activeDevelopers": [ "Folkart Yapı", "Mistral GYO", "İş GYO (Ege Perla)", "Kavuklar" ], "notableProjects": [ { "developer": "Folkart", "project": "Folkart Towers (İkiz Kuleler)", "m2Price": 86000, "model": "A+ Karma Rezidans & Ofis" }, { "developer": "Mistral GYO", "project": "Mistral İzmir (48 Kat)", "m2Price": 89000, "model": "Gökdelen & Lüks Konut" }, { "developer": "İş GYO", "project": "Ege Perla Karma Kompleks", "m2Price": 84000, "model": "Rezidans & Alışveriş Merkezi" } ], "tenderShareAverage": "%42 - %48 Arsa Payı", "marketDominance": "İzmir'in Yeni Kent Merkezi (YKM) ve gökdelenler bölgesidir; alüvyon zemin sebebiyle baret kazık ve jet-grout derin zemin mühendisliği zorunludur." }, "izmir_karsiyaka": { "activeDevelopers": [ "Folkart Yapı", "Emlak Konut GYO", "Mistral GYO", "Kavuklar" ], "notableProjects": [ { "developer": "Folkart", "project": "Folkart Vega & Mavişehir", "m2Price": 96000, "model": "A+ Rezidans" }, { "developer": "Emlak Konut GYO", "project": "Mavişehir Konut Sahaları", "m2Price": 88000, "model": "Hasılat Paylaşımı" } ], "tenderShareAverage": "%45 - %50 Arsa Payı", "marketDominance": "Mavişehir ve sahil aksında yüksek yaşam standardı arayan alıcılar nedeniyle kurumsal devler yoğun talep görür." }, "izmir_cesme": { "activeDevelopers": [ "Mesa Mesken", "Çokyaşar", "Viltur", "Rönesans" ], "notableProjects": [ { "developer": "Mesa Mesken", "project": "Mesa Çeşme Ilıca / Dalyan", "m2Price": 165000, "model": "Ultra Lüks Müstakil Villa" } ], "tenderShareAverage": "%45 - %52 Arsa Payı", "marketDominance": "Yazlık lüks villa talebi ve sınırlı imar hakları nedeniyle Türkiye'nin en pahalı m² lokasyonlarındandır." }, "antalya_konyaalti": { "activeDevelopers": [ "Sur Yapı", "ANTGİAD Yatırım", "Helmann", "TOKİ" ], "notableProjects": [ { "developer": "Sur Yapı", "project": "Sur Yapı Antalya Şehir Dönüşümü (19.000 Konut)", "m2Price": 58000, "model": "Türkiye'nin En Büyük Kentsel Dönüşüm Projesi" } ], "tenderShareAverage": "%38 - %44 Arsa Payı", "marketDominance": "Uluslararası yabancı alıcı ilgisi ve mega kentsel dönüşüm sahaları piyasaya yön verir." }, "bursa_nilufer": { "activeDevelopers": [ "Sinpaş GYO", "Bakgörler", "Alpiş Group", "Atış Yapı" ], "notableProjects": [ { "developer": "Sinpaş GYO", "project": "Bursa Modern", "m2Price": 54000, "model": "Göl Temalı Karma Kent" }, { "developer": "Atış Yapı", "project": "Downtown Bursa", "m2Price": 62000, "model": "AVM & Rezidans Yaşam Merkezi" } ], "tenderShareAverage": "%38 - %43 Arsa Payı", "marketDominance": "Sanayi ve otomotiv sermayesinin tercih ettiği nitelikli konut aksıdır." }, "kktc_iskele_longbeach": { "activeDevelopers": [ "Döveç Group", "Noyanlar Group", "Afik Group", "Northernland Construction" ], "notableProjects": [ { "developer": "Döveç Group", "project": "Courtyard Long Beach & Four Seasons Life", "m2Price": 118000, "model": "Döviz (£) Rezidans & Resort" }, { "developer": "Northernland", "project": "Grand Sapphire Resort & Residences", "m2Price": 135000, "model": "7 Yıldızlı Karma Yaşam & Casino" } ], "tenderShareAverage": "%35 - %42 Arsa Payı", "marketDominance": "İngiliz Sterlini (£) bazlı yüksek kira çarpanı (%10-12) ile dünyanın en hızlı değerlenen sahil şerididir." }, "kktc_girne_merkez": { "activeDevelopers": [ "Kıbrıs Developments", "Baştaşlar Construction", "DND Homes", "Carrington" ], "notableProjects": [ { "developer": "Kıbrıs Developments", "project": "Milos Park Homes & Natura Girne", "m2Price": 145000, "model": "Elit Doğa & Deniz Rezidansı" }, { "developer": "DND Homes", "project": "Sun Valley Girne", "m2Price": 155000, "model": "Müstakil Lüks Villa" } ], "tenderShareAverage": "%38 - %45 Arsa Payı", "marketDominance": "Marina ve üniversite aksında lüks villa ve rezidans talebiyle döviz bazlı sermaye koruması sağlar." }, "dubai_marina": { "activeDevelopers": [ "Emaar Properties", "DAMAC Properties", "Sobha Realty", "Select Group" ], "notableProjects": [ { "developer": "Emaar Properties", "project": "Marina Shores & Marina Promenade", "m2Price": 215000, "model": "Ultra Lüks Sahil Gökdeleni" }, { "developer": "DAMAC", "project": "DAMAC Heights Marina", "m2Price": 195000, "model": "Fendi Tasarımlı Rezidans" } ], "tenderShareAverage": "%28 - %35 Land Cost", "marketDominance": "Vergisiz Dolar geliri ve Golden Visa avantajı ile küresel zenginlerin 1 numaralı tercihidir." }, "dubai_downtown": { "activeDevelopers": [ "Emaar Properties", "Meraas", "Omniyat", "Ellington Properties" ], "notableProjects": [ { "developer": "Emaar Properties", "project": "Burj Crown & Boulevard Heights", "m2Price": 265000, "model": "Burj Khalifa Manzaralı Rezidans" }, { "developer": "Omniyat", "project": "The Opus by Zaha Hadid", "m2Price": 310000, "model": "İkonik Mimari Karma Merkez" } ], "tenderShareAverage": "%30 - %38 Land Cost", "marketDominance": "Dünyanın en prestijli metrekare değerine sahip küresel mega yaşam merkezidir." }, "london_kensington": { "activeDevelopers": [ "Berkeley Group", "St Edward", "British Land", "Native Land" ], "notableProjects": [ { "developer": "St Edward (Berkeley)", "project": "375 Kensington High Street & Royal Warwick", "m2Price": 620000, "model": "Tier-1 Prime London Rezidansı" }, { "developer": "British Land", "project": "Kensington Prime Estate", "m2Price": 580000, "model": "Heritage Koruma & Lüks Konut" } ], "tenderShareAverage": "%32 - %40 Land Cost", "marketDominance": "Sterlin bazlı değişmez güvenli liman; küresel sermayenin nesiller boyu servet koruma adresidir." }, "de_berlin_mitte": { "activeDevelopers": [ "Groth Gruppe", "Vonovia", "Deutsche Wohnen", "BEMA Group" ], "notableProjects": [ { "developer": "Groth Gruppe", "project": "KunstCampus & Europacity Mitte", "m2Price": 360000, "model": "B-Plan Onaylı Modern Rezidans" }, { "developer": "BEMA Group", "project": "AM TACHELES Berlin Mitte", "m2Price": 420000, "model": "Tarihi Doku & A+ Lüks Karma" } ], "tenderShareAverage": "%30 - %38 Bodenwert Payı", "marketDominance": "Sıfıra yakın boşluk oranı (%0.8) ve katı imar kısıtlamaları sebebiyle yeni konut üretimi altın değerindedir." }, "de_frankfurt_westend": { "activeDevelopers": [ "Groß & Partner", "Hochtief", "Züblin / Strabag", "T&B Bau" ], "notableProjects": [ { "developer": "Groß & Partner", "project": "FOUR Frankfurt (4 Gökdelen Projesi)", "m2Price": 410000, "model": "Avrupa Finans Yakası İkonik Proje" }, { "developer": "Hochtief", "project": "Westend Tower Residences", "m2Price": 380000, "model": "Bankacılık & Diplomatik Rezidans" } ], "tenderShareAverage": "%32 - %40 Arsa Değeri", "marketDominance": "Avrupa Merkez Bankası (ECB) ve uluslararası finans devlerinin üst düzey personeli için garantili kira pazarıdır." }, "us_miami_brickell": { "activeDevelopers": [ "Related Group (Jorge Pérez)", "Terra Group", "PMG", "Okan Group (Okan Tower)" ], "notableProjects": [ { "developer": "Okan Group", "project": "Okan Tower Miami (70 Katlı Türk Yatırımı)", "m2Price": 395000, "model": "Hilton Bayraklı Mega Rezidans" }, { "developer": "Related Group", "project": "Baccarat Residences Brickell", "m2Price": 440000, "model": "Brickell Finans Aksı Lüks Rezidans" } ], "tenderShareAverage": "%30 - %38 Land Cost", "marketDominance": "Florida eyalet gelir vergisi %0 avantajı ile New York ve Kaliforniya'dan kaçan Wall Street sermayesini çeker." }, "us_ny_manhattan": { "activeDevelopers": [ "Related Companies", "Extell Development", "Silverstein Properties", "SL Green" ], "notableProjects": [ { "developer": "Related Companies", "project": "Hudson Yards Residences & 35 HY", "m2Price": 780000, "model": "Özel Master Plan Karma Şehir" }, { "developer": "Extell", "project": "Central Park Tower (Billionaires' Row)", "m2Price": 950000, "model": "Dünyanın En Yüksek Konut Kulesi" } ], "tenderShareAverage": "%35 - %45 Land Cost", "marketDominance": "Dünyanın en likit ve en yüksek sermaye yoğunluklu dolar gayrimenkul çıpasıdır." } } }